各种业态商家相继签约

  东海片区商业地产开发，一直是人们关注的焦点所在，这里不仅以大规模体量的商业项目叫响市场，而且多个项目聚集所产生的商业效应，已经呈现出来。随着各个商业项目开业经营时间临近，这里的招商也加快。什么样的商家会进驻？有哪些大型商家会到这里经营？各个商业项目的招商成了人们关注的焦点。而记者从各个商业项目招商处了解到，一些大型商家已相继入驻。
  麦德龙·国贸商城是这里较受关注的项目之一。该商业项目是大泉州唯一全栖业态shopping mall，占地面积43亩，总建筑面积达80000多平方米，拥有600多个停车位，业态包括零售业、时尚百货、餐饮、品牌服饰、特色工艺品店、数码城、国际影院、美食城、娱乐城等，是集吃、喝、玩、乐、购于一体的一站式商业MALL。该项目除了目前入驻经营的麦德龙超市外，肯德基、必胜客、中影星美等大型实力商家已正式签约，同时，来雅百货也有意入驻。
  与这一项目同个区域的千亿大街，也是泉州受关注的休闲文化主题商业步行街区。该项目总规模超10万平方米，辅以音乐喷泉广场、艺术街景公园、停车场等商业配套，将建成集休闲、餐饮、娱乐、购物、旅游五大功能于一体的商业旗舰。目前该项目已与深圳一知名百货商家达成入驻协议，经营面积达1.3万平方米。
  而曾先后传言乐购、新华都将入驻的盛世融城商业广场，已有明确的入驻商家。记者从开发商方面了解到，一个多月前，盛世融城商业广场与福州永辉正式签约，永辉超市及百货将入驻盛世融城2万多平方米的商业广场。

商业或将迎来升级换代

  “随着大型商业地产开发，以及大型商家入驻，东海片区的商业业态，未来将洗牌，原先小而散的商业业态，市场空间或将受限。”华侨大学房地产研究所毛茂松副教授认为，这里大型商业地产开发，不仅是这一片区商业开发的升级，而且预示着泉州城区商业地产总体开发水平的提升。
  事实上，近几年来，随着泉州经济的快速发展，越来越多的外地大型商家，特别是中高档零售、百货业，纷纷看好泉州市场，不过，这些商家却在这里遭遇选址尴尬。一些外地大型商家动辄上万平方米的经营面积，显然是原先众多沿街商铺所无法满足的。乐购华南地区有关人士向记者透露称，该公司早在前几年就进入泉州市场物色经营地点，但迟迟未能找到合适的场所。同样，沃尔玛、来雅百货等高档商业入驻晋江SM广场前，也曾多次到泉州市区考察，但是最终也因选址问题，不得不放缓步伐。遭遇选址尴尬的商家，并不止这些。
  随着泉州城区一些大型商业地产的开发，这一现象或将改变。记者了解到，东海片区各个商业项目预计下半年建造完工。位于市区云鹿路的麦德龙·国贸商城，麦德龙超市已建成并投入使用，整个商业项目的主体工程已接近完工。该项目有关负责人称，麦德龙·国贸商城MALL商铺即将发售，预计年底之前开业。而总规模超10万平方米、位于泉州市区津淮街东段的千亿大街，其商铺只租不售，正处在招商中，目前着手步行街街景的建造。另外，泉秀街东段的盛世融城商业广场主体外墙也已完成。

访谈———

如何吸引人流是关键
华侨大学房地产研究所 毛茂松副教授

商业项目
需要前期合理规划
  毛茂松副教授认为，商业经营当中，前期就必须进行合理的商业业态规划，这对于商业项目本身甚至商圈的长期发展，将起到很好的作用。
  从目前泉州城区来看，早先所谓的商业地产开发，大多以沿街商铺为主，产权大多分散在各个业主手中，难以形成规模和体量。而由于商铺大多以面积小的沿街商铺产权为主，市场也缺少专业的统一的商业经营管理公司进行统一的招商经商，众多看好泉州市场的大商家，很难找到合适的可经营的场所。
  “事实上，我们再回过头看泉州的商业开发，可以发现早先的商业规划很难适应现代化商业经营的要求。”他说，比如老城区的各条商业街，改造至今只有10年左右时间，但这些沿街商铺，只能适合单个品牌的经营需要，很难适合一些多业态、全业态的商业经营需要。
  另外，从原先的商业规划来看，老城区内众多商业街，更多属于自发形成的商业业态，缺少科学规划，业态难以互补，有些业态过于饱和，而有些业态则缺失或未能满足消费需求。这样的商业现象，显然是老城区商业街的弊端所在，也是新兴商业项目规划所必须注意和规避的问题。
入驻率提高
商业潜力将更明显
  毛茂松副教授认为，目前商业项目经营有多种形式，最常见的就是开发商持有商业物业或者出售部分商铺，比如有些MALL项目，会进行合理的商铺销售，但这样的商业项目一般会先做出完整的商业业态规划。前期做好商业的完整业态规划，并由专业商业运营管理公司进行统一定位、统一招商、统一经营、统一管理，以确保商业的整体性。
  当然，目前市场上也有一些有实力的商家，对商业物业实行全部持有，进行统一的包装经营，这也是商业经营的一种好的形式，开发商只租不售，持有物业产权，主要目的还是在于能够实现统一经营管理，有效控制商业经营的统一性。
  不过，对于商业地产经营，他认为，商业发展或者商圈的形成，有赖于项目本身周边人流量。对于目前泉州城区的商业开发及商圈格局变化，他说，东海片区有一个很好的商业发展机会。从区位来看，这里是泉州中心市区与东海新区的连接点，目前开发或者已开发的商业项目，主要集中在坪山路以东、黎明大学以西这一片区。如何吸引更多的人流，将是各个商业项目的问题。

分析

大商家更具号召力
  从目前来看，东海片区的商业前景较被业内人士看好。这里周边众多的高端楼盘，已经为这一片区的商业经营，打下基础。据了解，这一片区目前已有的千亿大街、麦德龙·国贸商城、盛世融城商业广场等项目，周边拥有多个已交房的楼盘，如宝珊花园、金帝花园、千亿山庄、海景国际花园城、坪山路以西的楼盘，以及大中专院校等。另外，尚有一些处在开发尚未交房的商品房项目，如瑞士花园、盛世融城，以及一些规模较小的楼盘。
  不过，有关人士同时认为，商业项目，特别是一些大型商业项目，需要较大的人流量来支撑，作为多个超体量商业项目聚集的东海片区，如何吸引更多的人流到这边消费，仍然是各个项目开发商首先要考虑的问题。记者粗略统计发现，从目前来看，东海片区的商业主要集中在坪山路以东、黎明大学以西这一片区，已开发的商业物业总体量有20多万平方米，这还不包括酒店及写字楼宇的商业体量。庞大的商业体量，仅靠周边楼盘居住的人流量来支撑，显然是不够的。“这里应定位成泉州城区未来区域性的商圈。”有关人士如是认为。
新商圈雏形呈现
  泉州千亿商业管理有限公司总经理林昂认为，从目前泉州城区来看，商圈向外扩展已经成为城市向外发展的必然趋势。从泉州城区来看，原先的商圈一直集中在老城区一带，这与泉州城市的发展步伐有一定联系。由于泉州城区外围发展较慢，地产开发和人口一直集中在中心城区一带。而从目前来看，车站外迁，周边板块大型市政配套的兴建，东海、城东、江南等片区开发的兴起，必然带来人口的外迁以及商圈格局的转变。
  而坪山路以东这一片区，不仅是泉州东海新区与中心城区的连接点，而且是泉州城市“东进”的第一站。因此，城市扩张大背景下，这里多个大型商业项目率先启动，已被商家所看好。有关人士认为，从商业经营的角度来讲，大型商家特别是一些品牌商家，具有很大的号召力，对于加速这一片区商圈的形成，将会起到明显的带动作用。
  从目前来看，东海片区商圈雏形已经形成，拥有政府规划的各类商业业态，一些大型的商业项目也纷纷落户，未来这里的商业发展将会更加明显。